本文来源：时代财经 作者：钟黛

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江苏省昆山市。图片来源：图虫创意

毗邻上海，昆山楼市“小阳春”动能不足，面临去化压力的开发商，祭出大力度优惠手段。

近日，网传昆山市住建局出具的一份文件显示，光大嘉宝（600622.SH）的项目梦之悦花园、万科A（000002.SZ）的项目尚滨花园在销售过程中，“擅自大幅度降价销售，扰乱了房地产市场正常秩序”。对于上述项目，昆山住建局已要求立即整改，暂时关闭网签，待整改结束后予以开通网签。文件落款时间为2023年5月5日。

光大嘉宝总部的销售人员向时代财经证实了上述信息的真实性。其称：“梦之悦项目正按要求整改，此前降价的房源为工抵房。”

嘉宝梦之悦花园位于昆山花桥金捷路86号，距离规划中的地铁S1线展览中心站约500米左右。待地铁开通后，小区业主预计可实现上海、昆山跨城通勤。

贝壳一名代理梦之悦花园的中介对时代财经分析称，该项目的优点在于小户型多、单价低，缺点在于车位配比少，周边缺乏学校、医院，毗邻的商场尚未建成，所以项目去化历时四年之久。

梦之悦花园于2017年11月首次开盘，此后合共推出1912套房源。“卖到今年，该项目还剩最后几十套房源。4月中旬，开发商拿出了超20套特惠房引流，楼层为1楼、2楼以及顶楼。优惠推出当天，即吸引了100多组客源。特惠房在几天内一抢而空，受此带动，其他的非折扣房源也卖完了。“该名中介称。

该小区的特惠房给了约73折的折扣。例如，一套面积为86.53平方米的房子，单价原本为每平米21733元，优惠后的单价为每平米16000元，相当于总价优惠了近50万元。

可资对比的是，梦之悦花园附近的新盘保利明月璟辰苑的参考均价为每平米26000元，周边二手房的均价多在每平米2万元以上。

春节后，昆山新房市场曾短暂回暖。克而瑞数据显示，3月，昆山新房成交2075套，环比增长35%。4月，昆山新房成交1610套，相较3月下跌977套，环比降幅达38%。

“二三月份的时候，昆山市场看房的人特别多。可能此前积压的需求都在那一阵释放完了。等到四五月份，楼市又平静下来了。”前述中介称，五一期间，昆山不少新盘都推出了优惠用以促销，有的送车位，有的送车位抵用券，有的总价打98折。

例如，S1沿线的新盘象屿都城于五一假期推了98折、送车位的优惠，“现在依然有98折优惠，但车位不送了”。另一个S1沿线新盘香逸铂悦，现在推出97折优惠，并送5万元的车位抵用券。该小区车位的原价为每个8万元。

在多名当地中介看来，另一个被暂停网签的小区尚滨花园（推广名“万科常春藤”）也采取了以价换量的策略。该项目位于昆山锦溪镇，临近规划中的地铁S3号线，可与上海17号线对接。自该小区驾车40分钟至50分钟可达上海虹桥火车站。

该项目于2017年10月首次开盘，去化亦历经四五年之久。“万科想尽快处理掉（剩余房源），回笼资金。5月份新出的活动，38栋、45栋的90平方米的小户型，原本的单价为一万八千元，优惠后的单价只要一万五千元、一万六千元。”一名代理该小区的贝壳中介对时代财经表示。

现如今，昆山住建局紧急叫停梦之悦花园和尚滨花园的优惠活动，敲山震虎，对于其他开发商的降价行为，或有警示作用。下一步，开发商又该如何提振销量、去库存？身处局中的从业者仍在寻找答案。